房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的最大特點(diǎn)是投資市場(chǎng)規(guī)模大，開發(fā)周期長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)慢，有的房企由于社會(huì)資金短缺問(wèn)題或者學(xué)生缺乏有效運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，在土地摘牌后遲遲無(wú)法啟動(dòng)項(xiàng)目研究開發(fā)，或者在開發(fā)設(shè)計(jì)過(guò)程中不斷出現(xiàn)中途停滯，在此情況下，多數(shù)房企往往會(huì)選擇引入一些其他投資商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)合作學(xué)習(xí)開發(fā)，以達(dá)到自己解決這些資金缺口、借力開發(fā)技術(shù)經(jīng)驗(yàn)、縮短產(chǎn)品開發(fā)周期的目的。而很多合作方也因高收益而加入。但是，上海債務(wù)律師表示高收益往往伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)，而這高風(fēng)險(xiǎn)，很大程度上取決于國(guó)家法律環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。

　　杜先生最近邀請(qǐng)他的朋友胡先生投資一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 由于只有胡先生的A公司具備從事房地產(chǎn)開發(fā)的資格，雙方簽訂《合作開發(fā)項(xiàng)目協(xié)議》，并同意：

　　1.甲、乙雙方以甲公司名義共同出資50％ 的土地使用權(quán)；

　　2.雙方以股份形式進(jìn)行合作開發(fā)，包括未來(lái)項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的投資和收益，按各自股份進(jìn)行投資和分配；

　　3.競(jìng)買地塊的土地使用權(quán)和開發(fā)權(quán)屬雙方可以共同發(fā)展所有，由雙方通過(guò)建立合資、合作經(jīng)濟(jì)關(guān)系，以股份方式方法進(jìn)行交流合作研究開發(fā)，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享。

　　出乎意料的是，A公司在開發(fā)過(guò)程中，由于項(xiàng)目資金等債務(wù)違約，被債權(quán)人申請(qǐng)破產(chǎn)重整。 破產(chǎn)管理人向杜先生發(fā)出終止合作協(xié)議的通知，并將投標(biāo)地塊的土地使用權(quán)、發(fā)展權(quán)、土地財(cái)產(chǎn)等納入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，以杜先生為項(xiàng)目合作開發(fā)商為由，要求其承擔(dān)清償項(xiàng)目資金的連帶責(zé)任。 杜先生接到通知后，驚訝地發(fā)現(xiàn)A公司破產(chǎn)，不僅無(wú)法從合作協(xié)議中獲得收入，而且還承擔(dān)了項(xiàng)目資金的清償責(zé)任。 在一系列問(wèn)題和挫折的驅(qū)使下，杜先生咨詢了公司并尋求解決方案。 上海債務(wù)律師在杜先生詳細(xì)了解案件后，給了他答復(fù)。

　　一、經(jīng)理可以終止合作協(xié)議嗎？

　　《中華民族人民民主共和國(guó)中國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條規(guī)定“人民通過(guò)法院進(jìn)行受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，管理人對(duì)破產(chǎn)申請(qǐng)受理前成立而債務(wù)管理人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)直接決定解除或者我們繼續(xù)積極履行…”因此，對(duì)于在人民法院受理破產(chǎn)案件時(shí)尚發(fā)展處于社會(huì)履行中的《合作關(guān)系協(xié)議》，管理人是有權(quán)力結(jié)構(gòu)決定解除的。

　　二、杜先生是否擁有合作開發(fā)項(xiàng)目的物權(quán)？

　　物權(quán)法規(guī)定了物權(quán)公示的原則，即物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)必須通過(guò)一定的方式向社會(huì)公開，其目的是讓第三人了解物權(quán)變動(dòng)的情況，保護(hù)第三人免受損害，確保交易的安全。動(dòng)產(chǎn)交付為公示原則，不動(dòng)產(chǎn)登記為公示原則。

　　在本案中，杜先生與A公司發(fā)展之間可能存在企業(yè)合作進(jìn)行開發(fā)技術(shù)協(xié)議，只能通過(guò)證明杜先生享有合同上的債權(quán)而不能充分證明杜先生享有物權(quán)。那么，杜先生是否能以《物權(quán)法》第三十條規(guī)定的“合法經(jīng)濟(jì)建設(shè)”為由主張物權(quán)呢？由于我國(guó)國(guó)有土地資源使用權(quán)證、建筑工業(yè)用地規(guī)劃許可證、建筑信息工程項(xiàng)目規(guī)劃許可證、施工許可證等記載的權(quán)利人均為A公司，杜先生我們不能為了證明其為相關(guān)部門審批手續(xù)載明的合法建造一個(gè)主體、投資事實(shí)、占有重要權(quán)利外觀情況下，僅依據(jù)其與A公司戰(zhàn)略合作學(xué)習(xí)開發(fā)利用合同法律關(guān)系，不符合《物權(quán)法》第三十條規(guī)定的合法建造人。

　　三、是否應(yīng)承擔(dān)償還工程款的連帶義務(wù)？

　　由于以下原因，杜先生不應(yīng)對(duì)工程款承擔(dān)連帶責(zé)任：

　　首先，合同相對(duì)性是合同訴訟的基本原則。建設(shè)工程合同只對(duì)合同當(dāng)事人具有約束力，對(duì)合同當(dāng)事人以外的任何人不具有法律效力。債權(quán)屬于相對(duì)權(quán)利。債權(quán)人是特定當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，債權(quán)人和債務(wù)人都是特定的。建設(shè)方只能要求特定債務(wù)人 A 公司付款。

　　其次，合作進(jìn)行開發(fā)企業(yè)合同各方是按照合同約定各自承擔(dān)社會(huì)權(quán)利義務(wù)。“共同發(fā)展投資，共享經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”是指合作學(xué)習(xí)各方內(nèi)部控制關(guān)系，而不是指對(duì)外貿(mào)易關(guān)系，在法律問(wèn)題沒有明確規(guī)定，合同也沒有約定的情況下，合作各方不應(yīng)當(dāng)對(duì)作為中國(guó)建設(shè)項(xiàng)目工程發(fā)包人償還工程欠款承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　最后，杜先生沒有全面參與施工合同的實(shí)際履行，如與承包商一起選定施工隊(duì)伍、參與施工管理、支付工程款和簽署經(jīng)濟(jì)簽證意見、參與工程驗(yàn)收或結(jié)算等，因此不承擔(dān)責(zé)任。

　　四、杜先生如何彌補(bǔ)他的損失？

　　上海債務(wù)律師稱：合作開發(fā)房地產(chǎn)，雙方共同出資，利潤(rùn)共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，所有權(quán)屬證書登記在一方名下。非登記方除非取得了生效的形成性法律文件，否則不能依據(jù)合作開發(fā)協(xié)議或其他生效的法律文件直接取得物權(quán)，也不能基于合法建造取得物權(quán)，只能享有債權(quán)。如果注冊(cè)方進(jìn)入破產(chǎn)程序，非注冊(cè)方只能向管理人申報(bào)債權(quán)，其債權(quán)只能是合作項(xiàng)目清算后剩余價(jià)值上按投資比例應(yīng)分配的收益。