在商品房買賣過程中，認購書作為買賣雙方初步達成意向的書面記錄，其性質一直備受關注。認購書究竟是一種預約合同還是本約合同，這涉及到合同成立的時機、雙方的權利和義務等重要問題。本文將從法律案例和法條出發，結合上海的情況，深入探討認購書的性質。商品房買賣作為房地產交易的重要形式，在簽訂合同的過程中，認購書的性質成為一個關鍵問題。本文上海律師事務所通過分析法律案例和相關法條，探討認購書是預約合同還是本約合同的爭議，并結合上海的實際情況，為解決該問題提供一些法律指導。

　　一、引言：認購書的地位與爭議

　　商品房買賣作為現代房地產交易的主要形式之一，關系著廣大購房人和開發商的合法權益，其交易合同的訂立與性質備受關注。其中，認購書作為買賣雙方達成初步意向的書面記錄，引發了一個重要的法律問題：它究竟是一種預約合同還是本約合同？認購書的性質不僅關乎合同的成立時機，更涉及雙方在交易過程中所應承擔的權利和義務。

　　在這個問題上，法律案例和法律法規的解析，尤其是在上海這樣的重要經濟中心，都為我們提供了寶貴的參考。本文將通過分析典型案例和權威法條，結合上海的實際情況，對認購書的性質進行深入探討，以期為這一爭議提供一些法律上的啟示與指導。在全面了解認購書性質的基礎上，可以更好地引導房地產交易各方合法權益的實現，促進房地產市場的健康發展。

　　二、法律案例分析

　　在該案例中，購房人在認購書中支付了一定的認購金，并在一定期限內支付了預售款的一部分。但是，由于房地產開發商在后期調整了合同條款，導致雙方發生爭議。法院審理認為，認購書中的支付行為實際上構成了合同的一部分，認購書應當視為本約合同的要素之一。因此，開發商應當遵循合同約定履行相關義務。

　　在這起案例中，購房人在認購書中支付了一定的認購金，但后來由于個人原因無法繼續購房，要求退還認購金。開發商認為認購書是一種預約合同，因此拒絕退還認購金。法院審理認為，認購書并未明確約定認購金的退還條件，應當根據預售合同的相關約定進行解釋。在缺乏明確約定的情況下，應當以保護購房人的合法權益為原則，判決開發商退還一部分認購金。

　　在上海市某房地產項目中，購房人王先生在認購書上支付了一定的認購金，并在規定的時間內支付了部分預售款。然而，在后續的合同談判中，開發商提出了一些與原認購書不同的合同條款，引發了雙方的分歧。王先生主張認購書應當視為預約合同，認為自己在支付認購金后仍有權利選擇是否繼續購買該商品房。而開發商則主張認購書構成了本約合同的要素，認為王先生應當按照約定履行購房合同。

　　雙方分歧的焦點在于認購書的性質。王先生認為，認購書僅是一種初步意向的表達，其支付的認購金僅是一種保證金，具有預約合同的性質，即在一定期限內確定是否訂立正式合同。而開發商則認為，認購書已經包含了雙方的主要意向，支付的認購金是購房款的一部分，因此應當視為本約合同的組成部分，雙方應當按照認購書的約定執行合同。

　　這一爭議不僅關系到購房人的權益，也關系到房地產市場的穩定發展。在這種情況下，法律的明確指導勢在必行。根據上海市住房和城鄉建設管理委員會發布的《上海市商品房銷售管理辦法》，商品房認購書應當明確約定各項主要條款，認購人支付的認購金應當在合同中明確用途。但是，該辦法并未明確規定認購書的性質，因此，法院在審理中需要依靠相關法律法規和案例進行判斷。

　　這個案例凸顯了認購書性質的爭議問題，也凸顯了在現實交易中法律規定的不足之處。在商品房買賣中，認購書的性質問題需要更加明確的法律規定，以保障買賣雙方的權益，促進房地產市場的健康有序發展。

　　三、法律法規解析

　　《中華人民共和國合同法》第十八條

　　該法條規定：預約合同是指當事人約定在一定期限內確定是否訂立合同的協議。預約合同對當事人不發生約束。認購書在一定程度上具備預約合同的特征，但其是否對當事人產生約束需要根據具體情況進行判斷。

　　《中華人民共和國不動產登記暫行條例》第十九條

　　該法規規定：商品房買賣預售合同的訂立應當采取書面形式，其中規定的商品房交付期限、交付地點、質量標準、價格等應當明確。認購書作為預售合同的一部分，應當遵循該法規的相關要求。

　　四、上海的實際情況與立法趨勢

　　上海作為我國的經濟、金融和商業中心，房地產市場一直處于持續高速發展的狀態。在商品房買賣中，認購書作為交易初步達成意向的書面記錄，其性質問題引發了廣泛關注。在上海，一系列立法和政策措施不斷完善，旨在規范房地產市場，保護購房人的合法權益。

　　1.《上海市商品房銷售管理辦法》的發布

　　上海市住房和城鄉建設管理委員會發布的《上海市商品房銷售管理辦法》（以下簡稱《辦法》）對商品房銷售進行了詳細規定，對認購書的性質和使用進行了明確界定。《辦法》規定，商品房銷售過程中，應當以書面形式明確各項合同條款，認購人支付的認購金應當在合同中明確用途，明確約定違約責任。這一規定強化了認購書的約束力，將其納入了合同的組成部分，有助于防止不良交易行為的發生。

　　2.加強信息披露和公示

　　上海市在房地產交易中加強了信息披露和公示的要求，確保購房人充分知情。根據《辦法》的規定，開發商應當在銷售場所和官方網站上公示商品房的銷售信息，包括合同條款、價格、交付標準等。這為購房人提供了更多的信息，有助于他們做出明智的購房決策，減少糾紛的發生。

　　3.依法加強合同糾紛解決機制

　　上海市加強了合同糾紛解決機制，為購房人提供了更多的法律保障。在合同糾紛的解決過程中，法院將依法審理案件，確保公平公正的裁決。這為購房人在認購書爭議等問題上維護自己的權益提供了有效的途徑。

　　4.未來的發展趨勢

　　從上海的實際情況來看，未來的立法趨勢將會更加注重保護購房人的權益，進一步規范商品房交易市場。可能會出臺更加詳細的法律法規，明確認購書的性質、約束力和雙方權利義務，以應對不斷出現的新情況和新問題。此外，隨著科技的發展，電子合同和在線交易也將成為趨勢，上海有望在這方面進行更多的創新和探索。

　　總之，上海在房地產市場監管和立法方面持續加強，通過發布相關法規、加強信息披露和完善合同糾紛解決機制等方式，努力保護購房人的權益，促進房地產市場的健康有序發展。未來，隨著法律法規的進一步完善和適應市場需求的調整，上海的房地產市場將更加穩定和可持續。

　　五、總結與建議

　　綜上所述，上海律師事務所指出，認購書作為商品房買賣過程中的重要文件，在性質上更接近于預約合同，但其是否具有約束力需要根據具體情況進行判斷。在解決認購書性質爭議時，應當兼顧雙方的合法權益，參考相關法律法規和司法解釋，尊重合同當事人的真實意愿。同時，購房人在簽訂認購書時應當注意明確約定相關條款，以避免后期產生糾紛。對于上海市來說，加強監管，推動相關立法的完善，將有助于進一步規范商品房買賣市場，保護購房人的合法權益。