房屋買賣合同糾紛是指房屋買賣過程中出現的糾紛，包括售房廣告引起的糾紛、認購書相關的糾紛、房屋買賣合同價款支付相關糾紛、房屋交付相關的糾紛以及延期辦證的糾紛等。下面和上海律師網看看下面這起案例。

　　01. 學區房買賣糾紛中，買受人可對學位申請行為保全

　　學區房買賣合同糾紛中，買受人申請對涉案學區房學位進行行為保全，經審查符合法律規定的，法院可裁定保全。

　　案情簡介：2016年4月，王某購買廖某學區房，因房屋升值，廖某拒絕繼續履行，并擬將孩子戶口遷回并在即將開學時使用該房對應的學籍。王某訴請繼續履行，并提出保全申請，要求禁止廖某使用該房屋對應的學籍。

　　法院認為：①《民事訴訟法》第100條第1款規定：“人民法院對于可能因當事人一方的行為或者其他原因，使判決難以執行或者造成當事人其他損害的案件，根據對方當事人的申請，可以裁定對其財產進行保全、責令其作出一定行為或者禁止其作出一定行為；當事人沒有提出申請的，人民法院在必要時也可以裁定采取保全措施。”②本案中，案涉房屋買賣合同中，廖某曾承諾涉案房屋為學區房，且學區名額未被使用，現廖某明確表示要求解除合同，并計劃使用涉案房屋學區名額登記報名。根據現行規定，由于該學位在6年內只能使用一次，廖某一旦使用該學位會給王某帶來不可彌補損失，且時間緊迫，符合前述關于行為保全的法律規定，遂裁定禁止廖某使用涉案房屋及該房屋對應戶口的學位。

　　實務要點：學區房買賣合同糾紛中，買受人申請對涉案學區房學位進行行為保全，經審查符合《民事訴訟法》第100條關于行為保全規定的，法院可作出禁止使用涉案房屋及該房屋所對應戶口學位的保全裁定。

　　02 .一方轉讓夫妻共有房，構成與第三人惡意串通情形

　　夫妻一方擅自轉讓共有房產，與第三人交易的過程疑點重重，且交易雙方不能作出合理解釋的，應認定惡意串通。

　　案情簡介：2010年，劉某將名下房產售予曹某。2013年，劉某妻張某以該房市場價100萬余元、劉某與曹某網簽價39萬元，雙方惡意串通為由訴請確認轉讓合同無效。劉某與曹某訴訟中關于交易過程的陳述不合常理且自相矛盾。

　　法院認為：①民事法律規范不僅是民事裁判規范，亦系民事主體從事民事活動準則。涉案房屋屬劉某與張某夫妻共同財產，在未征得張某同意情況下，劉某與曹某就涉案房屋進行交易，違反共有財產交易規則，將可能損害共有人張某利益。②《合同法》第52條第2項規定，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。最高人民法院《關于適用〈民事訴訟法〉的解釋》第109條規定：“當事人對欺詐、脅迫、惡意串通事實的證明，以及對口頭遺囑或者贈與事實的證明，人民法院確信該待證事實存在的可能性能夠排除合理懷疑的，應當認定該事實存在。”據此，惡意串通合同無效的法律規范包含了“惡意串通”和“損害國家、集體或者第三人利益”兩個構成要件。這兩個要件事實無法直接證明，只能通過間接證據證明。間接證明依靠經驗法則推理，即社會公認的常理。證明惡意串通，要以合同當事人雙方主體行為為線索進行審查，借助經驗法則判斷其可能性。證明惡意串通不能采取“高度蓋然性”標準，而應采納“排除合理懷疑”標準。即在證明惡意串通事實基本可能性后，證明責任發生轉移；待對方辯解不成立才可“排除合理懷疑”，從而認定惡意串通成立。“基本可能性+辯解不成立”系惡意串通類真偽不明案件事實的特殊證明方法。③本案中，劉某與曹某就涉案房屋轉讓行為的網簽合同價格明顯低于正常的市場交易價格，又不能提供證據證明價款已實際支付；交易過程中存在諸多不合常理之處，劉某與曹某陳述亦存在諸多自相矛盾之處，而二人又未能對上述不合常理與陳述矛盾之處作出合理解釋。據此，足以認定劉某與曹某惡意串通，轉讓涉案房屋，損害了共有人張某利益，判決確認案涉房屋轉讓行為無效。

　　實務要點：夫妻一方擅自轉讓共有房產予第三人，交易過程存在諸多不合常理之處，買賣雙方陳述自相矛盾又不能作出合理解釋的，應認定惡意串通。

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