出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效。由于無效合同自始無效、違法，法律對其進行的是否定評價，因此買受人所簽訂的合同不受法律保護，該合同的風(fēng)險應(yīng)由買受人自行承擔。下面和上海房產(chǎn)糾紛律師看看這起案例吧。

　　案情簡介

　　2007年10月10日，華鎮(zhèn)名與軒宇公司因合同糾紛訴至法院。次日，華鎮(zhèn)名申請訴訟財產(chǎn)保全。同日，吉林省吉林市中級人民法院作出裁定書，查封了軒宇公司開發(fā)的住宅、網(wǎng)點等。判決生效后，華鎮(zhèn)名向吉林省吉林市中級人民法院申請強制執(zhí)行。案件進入執(zhí)行程序后，孫海濤以訟爭網(wǎng)點為其購買為由提出異議。另，軒宇公司所開發(fā)的住宅未取得商品房預(yù)售許可證。

　　裁判意見

　　最高院認為，關(guān)于在軒宇公司沒有商品房預(yù)售許可證明的情況下，孫海濤與其簽訂商品房買賣合同的后果的問題。

　　需要特別指出的是，在軒宇公司沒有商品房預(yù)售許可證明的情況下(一直到現(xiàn)在都沒有)，孫海濤與軒宇公司簽訂了一份疑點重重的商品房買賣合同，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第四十五條第一款第(四)項關(guān)于商品房預(yù)售，應(yīng)當"向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明"的規(guī)定和最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條關(guān)于"出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效"的規(guī)定，該合同無效。由于無效合同自始無效、違法，法律對其進行的是否定評價，因此孫海濤與軒宇公司簽訂的合同不受法律保護，該合同的風(fēng)險也只能由孫海濤自行承擔。換言之，如果軒宇公司沒有債務(wù)，或者自己主動償還債務(wù)，不涉及其債權(quán)人申請人民法院強制執(zhí)行的問題，那么孫海濤現(xiàn)在占有的網(wǎng)點就是安全的，不會被強制執(zhí)行。但是，一旦軒宇公司與其債權(quán)人發(fā)生糾紛，一旦出現(xiàn)本案這樣的情況，孫海濤現(xiàn)在占有的網(wǎng)點也可能得不到法律保護。

　　因此，孫海濤遵守法律規(guī)定十分重要。假設(shè)孫海濤和軒宇公司遵守法律的規(guī)定，在軒宇公司具有商品房預(yù)售許可證明的情況下雙方才簽訂商品房買賣合同，之后，將該合同辦理備案登記，這樣，人民法院查封時就能知道涉案房屋是否已經(jīng)出售。如果知道已經(jīng)出售，人民法院就會繼續(xù)審查孫海濤是否支付部分或者全部價款，是否實際占有，孫海濤對未辦理過戶登記手續(xù)是否有過錯等情況決定是否查封。這樣孫海濤的合法權(quán)益就會得到保護。但實際情況卻是，孫海濤和軒宇公司雙方都不遵守法律的規(guī)定，在軒宇公司沒有商品房預(yù)售許可證明的情況下雙方還簽訂商品房買賣合同，導(dǎo)致合同無法辦理登記備案，因此才會出現(xiàn)人民法院查封訟爭網(wǎng)點時無法知道該網(wǎng)點是否已經(jīng)由軒宇公司出售的情況，對此后果，只能由孫海濤和軒宇公司承擔，而不能由申請查封人華鎮(zhèn)名承擔。可見，本案的根源在于孫海濤不守法上。對此，孫海濤本人難辭其咎，由其承擔敗訴的后果，是其自己一手造成的。

　　法律規(guī)定

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

　　第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。

　　法律是維護我們自身權(quán)益的有力工具，在我們遇到困難的時候，法律能夠為我們履行合法權(quán)益提供保障。如果您遇到相關(guān)問題，歡迎咨詢上海房產(chǎn)糾紛律師，我們會為你做出專業(yè)的解答。