住房問(wèn)題涉及人民群眾的切身利益，是老百姓關(guān)注的熱點(diǎn)話題。與一手房屋買賣相比，二手房屋買賣存在交易流程繁瑣、履行不確定因素多等特點(diǎn)，容易發(fā)生糾紛，且爭(zhēng)議類型復(fù)雜。下面和上海房產(chǎn)律師一起來(lái)看看這兩起有關(guān)二手房交易糾紛案件，希望對(duì)你有所幫助。

　　一、故意隱瞞真實(shí)交易市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行相關(guān)協(xié)議無(wú)效

　　王某將其名下一套在中國(guó)北京的房屋出售給陳某，雙方簽訂了一個(gè)房屋進(jìn)行買賣交易合同，約定成交總價(jià)為1168萬(wàn)元。同時(shí)，雙方還簽訂了自己一份《裝修款補(bǔ)充相關(guān)協(xié)議》，約定對(duì)于房屋建設(shè)配套基礎(chǔ)設(shè)施工程折價(jià)468萬(wàn)元，相應(yīng)的房屋建筑合同管理價(jià)格為700萬(wàn)元。但之后，王某將陳某告到法院，以《裝修款補(bǔ)充網(wǎng)絡(luò)協(xié)議》涉嫌逃稅行為為由，要求我們確認(rèn)該協(xié)議內(nèi)容無(wú)效。經(jīng)海淀法院可以聯(lián)系陳某后，最終陳某和王某庭下自行達(dá)成了一種和解協(xié)議。

　　由于在二手房交易發(fā)展過(guò)程中，一般是由買受人實(shí)際需要承擔(dān)交易活動(dòng)所需的全部稅費(fèi)，所以買受人為降低市場(chǎng)交易管理成本，往往與中介服務(wù)公司、出賣人等合意，通過(guò)中國(guó)簽訂《裝修款補(bǔ)充協(xié)議》等或者可以在網(wǎng)簽時(shí)降低網(wǎng)絡(luò)交易產(chǎn)品價(jià)格等方式，惡意隱瞞真實(shí)的交易價(jià)格，以達(dá)到規(guī)避國(guó)家經(jīng)濟(jì)稅收法律監(jiān)管的目的。

　　法官認(rèn)為，當(dāng)事人為規(guī)避國(guó)家稅務(wù)監(jiān)督故意隱瞞真實(shí)交易價(jià)格，相關(guān)協(xié)議、價(jià)格條款無(wú)效，但不影響合同其他條款的效力。由于這種行為損害了社會(huì)公共利益，因此買賣雙方不僅要承擔(dān)民事責(zé)任，而且還要面臨稅務(wù)機(jī)關(guān)的行政處罰風(fēng)險(xiǎn)。

　　二、合同無(wú)約定 非“滿五唯一”由房主進(jìn)行交稅

　　李某購(gòu)買張某的一套完善房屋，雙方公司簽合同后，順利完成了網(wǎng)簽、貸款面簽等手續(xù)。可到過(guò)戶前繳稅時(shí)，李某發(fā)現(xiàn)，涉案企業(yè)房屋需繳納相關(guān)稅費(fèi)約50余萬(wàn)元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能超過(guò)我們自己可以預(yù)期的數(shù)額。經(jīng)詢問(wèn)調(diào)查得知該房屋建設(shè)并不是“滿五唯一”，所以按規(guī)定需征收管理個(gè)人進(jìn)行所得稅。于是李某要求張某負(fù)擔(dān)這筆交易稅費(fèi)，但張某不同意，認(rèn)為通過(guò)合同沒(méi)有約定時(shí)間應(yīng)由李某交稅。

　　經(jīng)過(guò)審理，法院可以認(rèn)為企業(yè)根據(jù)雙方所簽房屋買賣合同的約定工作內(nèi)容，只有在房屋是“滿五唯一”的狀態(tài)下，交易活動(dòng)所需稅費(fèi)才由李某負(fù)擔(dān)，而涉案房屋現(xiàn)在中國(guó)并非“滿五唯一”，且雙方通過(guò)合同中對(duì)于學(xué)習(xí)這種發(fā)展情形下該如何管理負(fù)擔(dān)稅費(fèi)并無(wú)約定，因此應(yīng)按照國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)稅費(fèi)，最后一個(gè)判定這筆稅費(fèi)由張某負(fù)擔(dān)。

　　據(jù)法官介紹，根據(jù)國(guó)家有關(guān)稅費(fèi)規(guī)定，在二手房交易過(guò)程中，買方主要承擔(dān)契稅和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記費(fèi)，賣方主要承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，完成五年的免征營(yíng)業(yè)稅，完成五年的免征個(gè)人所得稅（以家庭為單位）。同時(shí)，在目前的二手房市場(chǎng)上，經(jīng)過(guò)買賣雙方的協(xié)商，一般交易所需的稅費(fèi)實(shí)際上是由買方承擔(dān)的，賣方的購(gòu)房?jī)r(jià)格通常是不含稅費(fèi)的凈價(jià)。因此，房屋的狀況將嚴(yán)重影響稅費(fèi)的實(shí)際金額。

　　因此，當(dāng)買賣雙方基本達(dá)成交易意向時(shí)，他們必須核實(shí)和確認(rèn)交易房屋的狀態(tài)，并事先向稅務(wù)征收機(jī)構(gòu)了解交易所需的稅費(fèi)，同時(shí)在簽訂房屋買賣合同時(shí)，一定要就稅費(fèi)負(fù)擔(dān)做出明確的協(xié)議，特別是對(duì)買方承擔(dān)所有稅費(fèi)，交易過(guò)程中如何承擔(dān)新的稅費(fèi)應(yīng)做出明確的協(xié)議，避免稅費(fèi)協(xié)議不明確而影響雙方合同的履行。

　　二手房交易中存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，在購(gòu)買住房時(shí)，應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：

　　1、簽訂房屋買賣合同前，嚴(yán)格要求審查企業(yè)交易房屋設(shè)計(jì)是否可以存在抵押貸款或者查封的情況，可通過(guò)查看房屋所有權(quán)證，或者向房管部門人員核實(shí)等途徑問(wèn)題進(jìn)行；同時(shí)，應(yīng)在房屋買賣合同中對(duì)于提高房屋可能發(fā)展存在的抵押或者查封情況，以及逾期不解除抵押等情況，書面約定提供相關(guān)研究違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任；

　　2、弄清楚交易房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，如為央產(chǎn)房，應(yīng)充分了解該房屋上市條件，以及核實(shí)清楚該房屋能否上市交易，可向原產(chǎn)權(quán)單位、相關(guān)央產(chǎn)房交易辦公室等進(jìn)行核實(shí)，并在買賣合同中明確要求賣房人辦理上市手續(xù)的時(shí)間，以及逾期辦理的違約責(zé)任等。

　　法律是維護(hù)我們自身權(quán)益的有力工具，在我們遇到困難的時(shí)候，法律能夠?yàn)槲覀兟男泻戏?quán)益提供保障。如果您遇到相關(guān)問(wèn)題，歡迎咨詢上海房產(chǎn)律師，我們會(huì)為你做出專業(yè)的解答。