借名買房是指實際購房人因不具備購房、房屋貸款資格等原因借用他人名義購房，借名人實際支付購房款，出名人對外簽署房屋買賣合同并將房屋所有權登記在其名下的行為。在這過程中往往會出現各種各樣的糾紛，接下來和上海房產律師一起了解下面這起借名買房糾紛案件吧。

　　一、基本案情

　　徐曉麗和方曉軍是方慧的父母。方慧和胡楠是夫妻。他們于2011年8月28日登記結婚，并與胡楠的父母一起住在北京西城區87號房。2012年，住在昌平區的徐曉麗（音譯）和方曉軍（音譯）為了照顧兒媳胡楠（音譯） ，決定換房。胡楠生了一個孩子。2012年9月8日，方慧和胡楠付了首付，在徐曉麗和方曉軍的資助下，買了一套西城區130號的房子。由于昌平區的房子不能馬上出售，而徐曉麗、方曉軍都已退休，所以不能使用公積金貸款，所以使用了方暉、胡楠的名字。出售房屋后償還貸款，要求對方轉讓，但遭到拒絕。

　　方說，徐曉麗和方買了這套房子作為替代，但是由于昌平區還沒有賣出去，他們向胡的父母借了35萬元作為首付。為了使用其公積金，所以房屋登記在方惠、湖南名下。2012年9月8日，她和母親徐曉麗以及妻子胡楠取出90000美元支付押金和稅款，后來因為無法支付，他以妻子胡楠的名義將這筆錢存入了中國銀行的一個賬戶。2012年12月16日，她的母親徐曉麗用出售房屋的首付款償還了胡楠父母的貸款。其余7萬元用于支付押金、稅費。然后她把剩下的錢從她的房子轉移到她的公積金賬戶，認為房子應該屬于徐曉麗，方曉軍所有。

　　胡楠稱置換買房目的是學生互相幫助照顧，徐曉麗、方小軍將房屋賣掉償還長期借款和貸款是對子女的贈與，徐曉麗、方小軍有其他國家住房，只是一個出租出去了。不存在借用方輝公積金個人貸款需要買房的情況，如果我們借用方輝名義買房，可以在賣掉昌平區的房屋后再買房，沒有社會必要先向其父母借錢；且用了方輝的公積金管理貸款，其與方輝要買房時就無法及時進行企業公積金貸款了，因此徐曉麗、方小軍說的就是不符合常理。現在中國由于發展自己與方輝感情方面出現一些問題，他們是為財產不可分割研究做準備。

　　2012年9月8日，方輝、胡楠（買方）和張鵬（賣方）在北京簽訂了一份房屋存量銷售合同（經紀交易版） ，協議： 賣方向買方出售北京市130套西城區，成交價100萬元，房屋家具、電器、裝修配套設施20萬元，買方向賣方支付5萬元押金，買方向公積金管理中心貸款80萬元在合同簽訂之日起120天內，雙方向房屋所有權登記部門申請辦理房屋所有權轉讓登記。

　　2012年10月24日，北京市西城區130號房屋登記為方慧、胡楠共有。

　　2013年1月，方輝申請一次性償還爭議房貸本息80萬元，同年1月28日，北京住房貸款擔保中心發出《貸款還款確認書》 ，確認方輝已償還購買爭議房貸本息。

　　一審法院判決：駁回徐曉麗、方小軍的訴訟服務請求。

　　二審判決： 駁回上訴及維持原判。

　　二、律師點評

　　本案的爭議焦點在于徐曉麗和方曉軍的投資行為是否構成以虛假名義購房并確定所有權的事實。由于以他人名義購買房屋涉及較為復雜的利益博弈，往往在法律與非法之間游走，受到社會治安良好風俗的嚴格規制，因此，如何在法律允許的范圍內妥善平衡當事人之間的關系，是司法審判面臨的一大難題。通常情況下，法院需要重新審查以下要點。

　　1.所有權歸屬于企業出資比例關系的界分

　　在訴訟中，當事人以自己是實際出資人為由，以購房屬于以其他名義購房的關系為由，要求變更房屋買賣合同糾紛的登記，實質上都是圍繞所有權的確認和歸屬展開的。根據《物權法》第9條、第14條、第16條和第17條的規定，結合物權法中的公示和公信原則，不動產物權變動必須依法登記，不動產登記是不動產物權歸屬和內容的依據，不動產物權證明是不動產物權證明的享有權。因此，除非有足夠證據證明房地產登記是錯誤的，或雙方之間存在合法及有效的關系，例如涉及以購買房屋為名的合約關系，否則房地產的物權擁有人便是登記的對象。

　　顯然，這不同于純粹的投資關系。貨幣作為一種貨物，占有是實現所有權的轉讓，一方當事人將貨幣交付給另一方當事人，如果沒有其他特別協議或法律規定，貨幣的所有權立即喪失，并在雙方之間形成新的法律關系。借貸關系屬于人與相對權利的關系。債權人不能要求對方以后使用貨幣獲得的財產形式。因此，在審理本案及類似案件時，有必要審查是否存在以他人名義購買房屋的貸款這一核心部分，并區分實際出資可能造成的貸款與所有權的關系，不能因為一方當事人是實際出資人而輕率地確定其為所有權人。

　　2. 化名購房合同的有效性

　　由于企業是否可以存在借名買房的事實是審查的核心組成部分，而借名買房合同進行有效管理又是通過合理質疑不動產登記簿與不動產權屬證書登記、進而辦理權屬變更的關鍵，故首先需要對借名購房合同的效力社會問題研究做出具體分析。

　　合同法堅持合同自由原則。貸款買房合同的履行是貸款人與登記人之間的一種協議，屬于合同法所規定的合同關系。雖然合同法沒有具體規定這類合同，但這并不影響法律的適用，但作為一種匿名合同，應適用合同法的一般原則，并應提及類似的著名合同的有關規定。

　　根據購房的性質，可以分為兩種類型的貸款購房合同。一是以借貸的名義購買政策性住房，包括社會福利住房限購、雙限購等保障性低收入住房困難的家庭住房。政策性住房是國家為保障特定人群的居住權而提供的一種政策性住房。假借他人購房，是為了規避對購房資格的限制，違背國家保障中低收入家庭生活權等一定人權的政策，損害廣大有購房資格的人的利益，違背社會公共利益，因此，假借他人購房的合同應視為無效社會福利住房。借款人要求確認房屋所有權或者要求登記人以雙方協議的名義登記房屋所有權的，不予支持。然而，以貸款名義購買社會福利住房的原始購買合約是在2008年4月11日（包括）前簽訂的，如果購買房屋的合約各方同意在上市交易的期限屆滿后，或在原訟法庭辯論結束前，該房屋已符合上市交易的條件，借用該房屋的名義購買合約是有效的。

　　另一類是借名購買一個普通商品房，多數是為了規避限購、信貸管理政策。規避限購、信貸發展政策方面并沒有侵犯公共經濟利益。如規避限購政策，借名買房的行為問題沒有自己造成購房數量已經超過國家調控的總量，沒有侵犯中國社會主義公共安全利益。如規避信貸相關政策，借名購房辦貸規避銀行個人信貸政策的行為，規避的是首付款的支付一定比例及利率水平，而銀行工作并不能夠代表我們國家之間或者通過社會環境公共文化利益。因此，借名購買商品房的行為未侵犯社會提供公共利益，在符合設計一般合同成立、生效要件的情況下，借名購買普通商品房的合同認定為一種有效。本文“借名買房”所指的也正是因為這類借名購買普通商品房的合同。

　　3.借名買房經濟關系的具體可以認定

　　認定借名買房的最大經濟困難問題在于，當事人往往在具體的交易發展過程中我們并沒有真正形成一個書面而明確的借名買房合同。根據《最高國家人民法院進行關于我國民事法律訴訟證據的若干相關規定》第五條第一款“在合同管理糾紛案件中，主張合同沒有關系可以成立并生效的一方當事人對合同訂立和生效的事實承擔舉證責任”的規定，依據借名買房關系基本要求以及房屋過戶的一方當事人，承擔著證明雙方信息之間是否存在借名買房合同的舉證責任。而事后發生矛盾糾紛顯然舉證極為困難，在無法舉證及推定的情況下，即便他們能夠充分證明中國實際出資，也僅能讓法院確信借貸市場關系而非借名買房關系。

　　對此，《北京市高級管理人民對于法院提出關于審理房屋買賣合同糾紛解決案件可以適用相關法律拖桿問題的指導教師意見（試行）》第十五條做出了一個細致明確規定。根據該條，法院在處理此類社會問題產生糾紛的過程中，主要從現在以下三方面對面的證據來認定自己是否能夠存在借名買房的合同經濟關系：第一，借名人與登記人之間可能存在的借名登記約定，如雙方通過簽訂的書面勞動合同；第二，借名人對房屋購買行為確實已經存在出資比例關系，如銀行轉賬憑證，或者是出名人出具的收款憑據等；第三，借名人實際情況享有房屋權益，如借名人參與購房手續的辦理，借名人實際在房屋內裝修、居住、借名人持有房產證及購房合同的等，如果借名買房雙方都是沒有形成書面約定，則可依據查明的事實數據進行學生綜合能力認定。

　　在這起案件中，徐曉麗和方曉軍雖然提供了一些證據，但基本上都提供了與實際投資有關的證據。他們也沒有提供以借來的名義登記的書面合同，也沒有提供他們實際享有住房權力和利益的證據。事實上，從第一次審查發現的事實來看，方輝和湖南都是購房合同的代理人和當事人，參與了整個購房程序，也是實際的房屋裝修人、居民。因此，徐曉麗、方曉軍提供的證據不足以證明當事人之間存在買房登記化名協議。在這種情況下，法院裁定，徐曉麗和方曉軍應當承擔不能提供證據的后果，駁回了他們的房屋所有權轉讓登記申請，并指出，有爭議的房屋經費問題可以由雙方分別解決，有法律依據，合理合法。

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