經濟適用房是指根據(jù)國家經濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。人在購買或居住這套房子時，受到一定的條件和時間限制。那么，如果不滿足時間約束，買賣它是有效行為嗎？下面上海房產律師用一個案件來回答大家的問題。

　　一、基本案情

　　2016年3月9日，陳某以6萬元人民幣從李手中買下一套房子，并與李簽訂了一份6萬元人民幣的合同。但是李在收到付款后并沒有把房子交給陳某。陳某要求他退貨，李以沒有錢為由，拒絕退貨。陳威利起訴法院，要求李履行合同或退還購買價款和利息。

　　法院經審理查明，涉案樓房為經濟適用房，系李于2012年購買，至今不到5年。因此，原被告簽訂的房屋買賣合同違反了行政法規(guī)的強制性規(guī)定，屬于無效合同。據(jù)此，法院判決李返還購房款6萬元并支付相應利息。

　　二、案例分析

　　根據(jù)目前我國《經濟適用房管理工作辦法》第三十條明確規(guī)定：

　　1、社會福利住房買家的產權有限。如買方因特殊原因需要轉讓社會福利住房，政府須按原價回購社會福利住房，并考慮折舊及價格水平等因素。

　　2、購買經濟適用住房滿五年，購買上市轉讓經濟適用住房的，應當按照當時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府繳納土地收益等相關價款，具體繳納比例由市、縣人民政府確定，政府可以優(yōu)先回購；

　　3、購房者還可以按照政府規(guī)定的標準繳納土地收益和其他相關款項，獲得完整的產權。

　　我國合同法規(guī)定，違反法律或者行政法規(guī)的強制性規(guī)定的，合同自始無效。現(xiàn)實中影響合同效力的因素很多，提醒廣大市民，今后在購房過程中，除了考慮房屋的區(qū)位、戶型外，還要特別注意房屋的性質、權屬、是否被抵押、查封，是否屬于法律禁止上市交易的類型，以免合同違反法律，自身權益得不到保障。

　　商品房預售合同是也是一種具有特殊的買賣合同，其特殊性研究主要原因在于通過合同標的是一種比較特殊的商品，因此我國法律制度對于此種商品的開發(fā)公司經營管理活動的房地產商簽訂預售合同關系有著自己相對更加嚴格的條件可以要求，這些工作條件也就是商品房預售合同的生效要件，開發(fā)商不具有預售許可條件而與購房人簽訂商品房預售合同的，屬于違反相關法律強制性規(guī)定的行為，原則上應確定施工合同無效，主要存在過錯在開發(fā)商一方應按合同法的規(guī)定對購房人承擔賠償經濟責任。

　　在合同有效的前提下，當事人對不能按照合同充分履行的產品實際履行的法律責任主要包括：

　　一、開發(fā)商未按約定時間交房的法律責任。

　　發(fā)展商如未能在約定時間內交付房屋，除法定豁免及約定豁免外，須就延遲交付房屋承擔違約。在正常情況下，雙方在合同中約定，如果賣方未能按時交付房屋，賣方應根據(jù)中國人民銀行關于延期付款的有關規(guī)定，在每次延期付款后一天交付房屋，按照預期付款總額的計算部分向買方支付一定的 liquidateddamage。買方逾期不交貨的，可以解除合同。賣方應當按照銀行同期固定資產貸款利率將存款翻倍，退還已支付的購買價款，并償還購買價款利息。實際上，違約的責任應該按照期限和違約的理由來考慮，如果期限在合理的期限內，那么違約方應該承擔罰款并繼續(xù)履行合同；如果逾期時間過長，發(fā)展商遲交房屋，那么買方有權要求解除合同并賠償損失。

　　二、房屋已實際交付但不能按合同約定辦理房地產權屬證書的法律責任。

　　辦理中國房地產權屬證明是買方的權利、賣方的義務，賣方企業(yè)不能如約辦理，一般應承擔風險違約行為責任，即賠償買方可以由此我們造成的損失，實踐中學習往往對買方的損失以及不易通過確定，可按照逾期天數(shù)賠償具有一定影響數(shù)額的賠償金。如果因開發(fā)商的原因，無法辦出房地產權證，買方可要求退房，并賠償制度經濟發(fā)展損失。

　　由于買方或房地產管理機構的原因，未能申請產權證的，賣方不承擔違約。

　　三、開發(fā)商交付的房屋不符合企業(yè)合同管理規(guī)定的法律社會責任

　　交付的房屋不符合合同規(guī)定，通常面積數(shù)量不符合質量不符合房屋類型等，因面積不符合合同已約定、自約定、合同未約定，根據(jù)有關法律法規(guī)，如因勘測錯誤計算公共面積分配不正確，原合同價格不變，如因開發(fā)商變更而發(fā)生設計錯誤，雙方應按實際面積協(xié)商價格。除了上述兩個原因外，如果發(fā)生面積錯誤，原則上按照有利于買方的原則處理，即實際面積超過合同面積，合同價格不變，實際面積低于合同面積的，應退還不足的部分。質量不能令人滿意的，應當采取補救措施修繕房屋，賠償買方的經濟損失； 房屋有缺陷、不符合安全標準的，不能在合理期限內修繕的，應當允許買方解除合同并賠償損失。同時房屋開發(fā)商應提供住宅質量保證和住宅使用規(guī)范，按照規(guī)定履行保修義務。

　　大家閱讀到這里相信已經對上述的相關規(guī)定已經有所了解，其實問題本身是很簡單的，相信你對此已有基本的認識，如果你對上述文章中的敘述或者其他的問題感到疑惑，歡迎咨詢上海房產律師。