如果要重啟預告登記制度，就要把沒有這些機制的交易作為適用領域，把所有導致不動產物權變動的請求權都包括進來。還需要以城市房屋租賃合同產生的租賃權和其他不以引起不動產權利變動為目的的權利為適用對象。下面是上海律師的詳細講解，歡迎閱讀。

　　（一）預告登記在既有管理制度體系架構內的生機

　　雖然預告登記的真正生命力并不強大，但它在房屋交易中仍有應用空間，除了與網上及其他現(xiàn)實生活中的業(yè)務簽訂合同以推進之外，它還可以在沒有網上合同和類似的房屋交易機制的情況下存在，例如，共建方事先約定分配未來的房屋所有權，單位融資房屋在協(xié)議分配未來的房屋所有權之前，重新安置在協(xié)議被搬遷之前等。此外，即使存在網上訂約機制，也不能排除當事人優(yōu)先選擇預先通知登記的可能性，一旦當事人出于意愿自主申請預先通知登記，這也是適用的。

　　（二）在現(xiàn)有制度架構以外續(xù)辦預告登記

　　在現(xiàn)有的制度結構中，預告登記不會有太大的生命力，已經成為效率低下的規(guī)范。但是，從域外經驗和實際需要兩方面來看，預告登記不應當如此，只要適當調整其適用范圍，就可以使其擁有充滿活力的生命力。

　　瑞士法經驗的啟示：

　　如何有效防止不動產權利人一物數(shù)賣，使受讓人得其應得，是各法域均面對的問題。與德國社會一樣，瑞士的應對解決方案設計也是一個預告登記管理制度。該制度被視為風險防范一物數(shù)賣的良藥，[與德國提出相應法律制度的功能更加接近。而且，《瑞士民法典》第960條第1款第1項的債權請求權旨在通過引發(fā)學生不動產物權變動，除了買賣雙方合同，還包括公司設立用益物權或擔保物權的債權合同，德國以及相應控制制度發(fā)展與此同時一致。

　　與德國通過不同，瑞士的預告信息登記管理制度還指向我們不引發(fā)物權變動的權利，根據(jù)《瑞士國家民法典》第959條第1款，租賃權等債權、優(yōu)先選擇購買權等形成權也是一個預告進行登記的對象，根據(jù)同條第2款，它們在預告資產登記后也有自己對抗關系第三人的效力。需要學生注意的是，上述基本權利在預告可以登記后仍不失文化相對性，但它們之間如同中國長在了解標的物上一樣，誰取得該合同標的物，誰就成為該權利的相對人，故它們都是在學理上被歸為物上之債。

　　瑞士的這兩種預告登記雖然反映在不同的規(guī)范中，但是它們的共性是相當明顯的。除客體均為相對權利外，可以對抗第三人的通知登記后，它們還受到法律原則的制約，即受物權法原則的制約，《瑞士民法典》第960條第（1）款第（1）項第（1）項必須是指法律規(guī)定的物權，而第959條第（1）項第（1）項的權利也必須是法律規(guī)定的預先登記的權利。這些共同點表明，預先通知登記制度的適用不一定局限于引起房地產物權變更的申索，只要這些申索能夠列入房地產登記冊，并且符合法律規(guī)定的相對權利等條件，而且可以延伸至其他權利。

　　（三）中國實際需求的典型：城市房屋租賃登記。

　　瑞士的法律經驗表明，預告登記的適用范圍是多種多樣的，我國能否借鑒這種域外經驗取決于我國是否有相應的實際需要。

　　(1）房屋租賃登記納入不動產統(tǒng)一登記的意義

　　在實踐中，房屋管理部門直接通過租賃登記辦理房屋租賃管理（《城市房地產管理法》第54條）。但是，出租房的登記要核實所有權（《商品房出租管理辦法》第15—16條） ，然后需要得到房地產登記機構的配合。一旦租賃登記機構無法廉價地從房地產登記機構獲得所有權信息，最好將房屋租賃登記納入由房地產登記機構統(tǒng)一辦理的房地產統(tǒng)一登記，以確保登記的準確性和效率。

　　這樣也能滿足行業(yè)的實際需求。比如，只要出租人同意，承租人可以轉讓其法律地位（《合同法》第88條），也可以轉租（《合同法》第224條），這就使租賃權具有了可轉讓性，因此可以成為擔保物權。但由于租賃登記與所有權登記分離，以房屋租賃權為客體的抵押權無法通過公示方式顯示，導致實踐中難以立足。現(xiàn)實中，住房租賃公司迫切需要以住房租賃權作為抵押財產獲得融資。如果能夠在不動產登記簿上體現(xiàn)房屋租賃權，那么以房屋租賃權為客體的抵押權就可以很容易地記載在抵押權書頁上，從而滿足行業(yè)的需要。

　　（2）房屋進行租賃公司登記歸入預告登記的可行性

　　將房屋租賃登記納入房地產統(tǒng)一登記只是一個初步設想，能否納入房地產統(tǒng)一登記取決于房地產登記機關是否能夠承擔房屋租賃權。看看我們能不能把租賃信息記錄在房屋所有權頁面上。房屋所有權書頁主要記載房屋所有權登記的主體、客體和登記理由等信息，體現(xiàn)了房屋所有權的絕對權力特征。租賃也不是用益物權或擔保權益，這些產權書也不能為它們提供住所。查看通知登記頁面，可以為租賃合同提供一個合適的位置。由于書頁要表示買賣合同的債務關系，因此從合同債務的特點出發(fā)，設置債權人、債務人、標的物、通知登記類型、登記理由、附件等欄目，可以表示債務的主體、內容、客體等要素，可以用來記錄房屋租賃合同的相關信息。

　　預告登記頁面可以承載房屋租賃合同，只是為兩者的融合提供了載體基礎。它們還應具有相同的功能，以確保系統(tǒng)的有機整合。預告登記的目的是保障債權的實現(xiàn)，預告登記的買受人的請求權可以排除其他內容沖突的合同債權優(yōu)先實現(xiàn)。房屋租賃登記也具有同樣的功能。比如根據(jù)《上海市房屋租賃條例》第十五條第二款，登記的租賃合同可以對抗第三人，以此來理解同一房屋上的抵押與租賃關系（《物權法》第一百九十條），結論是先登記的租賃可以對抗后登記或未登記的抵押權。

　　不僅如此，這兩個體系的整合，也填補了它們之間的空白。首先看預告登記對房屋出租登記的作用。在實踐中，存在著商品房預租的現(xiàn)象，即開發(fā)商根據(jù)零售商的要求建造特定的商品房，在商品房竣工前，雙方簽訂長期預租合同，零售商預付部分租金。這種交易結構類似于商品房預售，但它沒有網上合同或類似的控制機制，開發(fā)商的標的物的出售或抵押，可能會破壞預租的實現(xiàn)，而預租通知登記，它可以確保零售商在預租中的利益通過預告登記的功能來保護債權的實現(xiàn)。

　　再看房屋進行租賃公司登記管理對于一個預告登記的作用。在房屋建筑租賃企業(yè)登記后，出租人可出賣、抵押或出租該房屋，這些學生后續(xù)工作行為同時還能提高辦理社會必要的登記，如轉移登記、抵押登記，它們可以不影響承租人的法律主體地位。與此形成不同，為了能夠達到安全保障自己債權無法實現(xiàn)的目的，我國的預告登記有禁止使用登記的效力，即未經預告登記權利人同意，登記服務機構人員不得通過辦理處分該不動產物權的登記，否則該登記具有絕對無效（《物權法》20條第1款）。兩相對比，房屋建設租賃業(yè)務登記的上述國家效力與德國、瑞士的預告登記制度效力問題更為接近，后兩者均不禁止登記（《德國民法典》第883條、《瑞士民法典》第961a條），轉讓人在預告登記后還能把物權再度轉讓給第三人，但這不能直接妨礙預告登記的權利能力實現(xiàn)。這種傳統(tǒng)做法的好處是既能有效保障請求權的實現(xiàn)，又在登記公示基礎上給第三人利益提供技術完全控制信息，第三人由此可審時度勢地選擇發(fā)展是否需要交易，從而得到兼顧經濟權利受到保護和交易市場自由，更為可取。從應然的角度分析來看，若我國預告登記的效力應向德國、瑞士靠攏，則在房屋租賃登記歸入預告登記的情況下，前者的經驗能為后者主要提供一些借鑒。

　　（四）將房屋租賃作為預告登記適用對象的規(guī)范依據(jù)

　　由于房屋租賃合同可以承載預告登記頁面，且租賃登記與預告登記的功能基本相同，因此以房屋租賃合同作為預告登記的適用對象，不應產生系統(tǒng)不兼容的拒絕反應。當然，要完成這一步，離不開法律規(guī)范的支持。根據(jù)《物權法》第二十條規(guī)定，房屋租賃不屬于預告登記客體的字面范圍。將房屋租賃納入預告登記最理想的方式是修改法律，但這在近期內不易實現(xiàn)，所以退而求其次，看看能否通過解釋得出支持性結論。

　　首先看租賃登記的依據(jù)《城市房地產管理法》第54條，它位于第4章“房地產交易”中，與第5章的房屋所有權登記明顯不同，租賃登記因此處于登記交易階段。租賃登記一旦納入房地產登記，應當參照物權法和房地產登記暫行條例的相應規(guī)范，前者規(guī)范比較簡單，最接近的登記方式是通知登記，但適用對象都是債權，功能一致，而且都處于交易階段，以交易管理的色彩，通知登記制度可以成為租賃登記規(guī)范的參照。

　　我們再來看《物權法》第二十條，該條規(guī)定了預告登記的依據(jù)，其適用對象是導致不動產物權變動的債權請求權。但租賃合同因買賣不破租賃而具有物權的特征（《合同法》第229條），使其與物權共有一些基本規(guī)范，如同同一標的物租賃、抵押時，應按時間順序排列（《物權法》第190條），是指不動產在登記時排列以限制物權順序的法律原則。[再，租賃他人物時，鑒于租賃的物權特征，參照善意取得的規(guī)范進行規(guī)制也是符合法理的。由于租賃權是一種會對不動產物權變動產生決定性影響的債權，其登記和預告登記功能是一致的。經過以上說明，可以看出現(xiàn)有規(guī)范可以為房屋租賃合同成為預告登記的適用對象提供依據(jù)。

　　概括企業(yè)而言，房屋進行租賃公司登記有納入不動產統(tǒng)一信息登記的必要，其實現(xiàn)有效途徑是把租賃登記并入預告登記，登記簿頁、制度主要功能和法律理論依據(jù)學生對此方面均有相應的支持，具有經濟可行性。在此前提下，由于中國房屋租賃比買賣、抵押的交易量要大很多，而工商登記、城市社會流動人口資源管理、子女教育入學等，又均需要通過房屋租賃登記的證明，故而，一旦房屋租賃登記并入預告登記，后者的實效性將會得到大幅發(fā)展提高。

　　以上就是關于這方面的法律知識，希望能對您有所幫助。如果您不幸遇到一些比較棘手的法律問題，而您又有委托律師的想法，上海律師可以給你提供服務，歡迎咨詢。