2009年3月9日，法院的一紙終審判決終結了王、田兩家圍繞一所房子的糾紛用一句話來概括這件事，就是“城里人”買了農村房，房子漲價后原來的房主就想反悔，結果兩家都“很受傷”。到底是怎么回事呢？和上海律師一探究竟。

　　為牟利而出售宅基地上的房子

　　1985年，北京市通州區村民王鵬（化名）夫婦可以將其祖屋翻建為正房5間、西廂房3間。1991年，王鵬取得了鎮政府頒發的宅基地使用證。2001年，王鵬夫婦沒有打算賣掉自己房屋，賺點錢。就在學生這時，家住北京朝陽區的田女士兒子進行準備工作結婚，田女士的哥嫂一家人又從中國新疆回京居住，房屋管理問題研究顯得具有非常需要急迫，田女士想在城市郊區發展農村孩子買一所房子信息以便企業安置兩家人。

　　經過多次咨詢，田女士和王鵬夫婦聯系并協商購房事宜。2001年11月，王鵬夫婦與田女士簽訂了房屋買賣協議，同意以5.6萬元的價格將房子賣給田女士。田女士付款后，她的家人和她哥哥的家人搬進了這所房子。

　　然而，讓王鵬驚訝的是，從2002年到2006年，北京的房價一漲再漲。王鵬看著漲了一倍的房價坐不住了，越來越后悔把房子賣了。

　　2006年，王鵬夫婦以田女士為城鎮居民，無權在農民宅基地上購房為由，向法院起訴，要求確認雙方簽訂的房屋買賣協議無效。

　　法院可以查明田女士確系城鎮社區居民進行戶口，而王鵬夫婦是農村經濟戶口，該房屋是在宅基地上發展建設的房屋。

　　法院認為，宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的一項權利，它與特定身份有關，不能隨意轉讓。目前，在農村私有房屋的買賣中，購房者實際上是在名義上買房，實際上是在購買土地。在房地產一體化模式下，農村集體經濟組織在處置房屋的同時，也處置了宅基地，損害了農村集體經濟組織的權益。因此，法院確認雙方簽署的房屋買賣協議無效。

　　田女士不服判決，提起上訴。經過二審法官的論證，田女士撤回了上訴。

　　一波未平，一波又起。協議無效一案審結后，王鵬夫婦起訴田女士及其哥哥一家要求返還房屋。

　　由于田女士等入住后對房屋問題進行了企業內部控制裝修，并增建西廂房三間、東廂房三間，安裝了供暖系統設施，在院內可以種植一些樹木。因此，法院通過委托管理評估有限公司對房屋等地上物的現值技術進行分析評估，結果為12萬多元。據此，法院作為判決田女士研究及其哥哥嫂子一家人將房屋建筑院落騰退給王鵬夫婦，王鵬夫婦給付田女士家庭財產補償款12萬多元。判決后，田女士又不服，提出解決上訴，二審人民法院最終判決駁回上訴、維持原判。

　　打贏官司的田家人說，他們買房子的時候蒙受了巨大的損失。當他們賣掉房子的時候，王鵬和他的妻子知道城里人買不起農民在自己家里蓋的房子，但是他還是把房子賣給了自己。當房價上漲時，他們起訴要“收回”他們的房子，“占王鵬夫婦的便宜”。田女士的家人心情不太好。而且，看著房價都漲了，田女士一個人更買不起房子了，還想通過訴訟的方式為自己討回一些好處。

　　2008年4月，田女士訴稱房屋買賣協議無效的主要責任在王鵬夫婦，要求他們賠償因締約過失造成的損失36萬余元。田女士主張的承包過錯損失指的是宅基地的區位價格，故法院依法委托評估公司進行了評估。

　　法院在審理此案后認為，根據合同獲得的財產應在合同無效或被取消后歸還； 如果無法歸還或不必歸還，應以折扣價予以賠償。過錯一方應當賠償對方因此遭受的損失，雙方都有過錯的，各自承擔相應的責任。

　　王鵬夫婦與田女士簽訂的房屋買賣協議已被依法認定無效。考慮到王鵬夫婦作為出賣人，在出售該房屋及宅基地時明知其為法律禁止流通的，且多年后仍以非法出售該房屋為由主張合同無效，應對合同無效承擔主要責任。因此，田女士要求王鵬夫婦賠償因締約過失造成的損失是正當的。

　　至于田女士作為買方的信托權益損失的賠償，賣方應充分考慮賣方因土地增值或拆遷補償而獲得的利益，以及買方因房屋現值和原售價格差異造成的損失兩個因素，有待確定。在本案中，田女士要求王鵬夫婦賠償他們的合同過失。由于房屋及其他地上物品的損失已依法得到解決，她只是參照王鵬房屋出售的住宅面積價格，考慮了賣方因土地增值或拆遷補償而產生的利益。

　　故法院支持了合理部分——即王鵬夫婦根據評估結果支付田女士宅基地區位價格的70%。法院判決王鵬夫婦賠償田女士信托利息損失25萬余元。

　　判決后，王鵬提起上訴，二審法院駁回上訴，維持原判。

　　【律師視角】

　　這是由城鎮居民購買農民在其宅基地上建造的房屋糾紛案引起的。關鍵問題有兩個：一是城鎮居民在農民宅基地上購房的效力；第二，如果房屋買賣合同無效，農民作為賣方應該承擔什么樣的責任，如何賠償買方的損失。

　　第一個社會問題研究涉及中國農村宅基地使用權的性質分析問題。宅基地使用權主要有通過以下四個發展特點：1.身份性。只有一個擁有一種集體主義經濟管理組織企業成員進行這一文化身份，才有權利享有宅基地使用權。2.無償性，宅基地使用權農民可無償取得。3.有限性，農村教育村民一戶只能我們擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。4.無使用不同期限限制，在理論上，宅基地使用權一旦學生取得，使用權人可一直都是使用情況下去。但是，如果宅基地使用權因為他們自然環境災害等原因滅失的，村民可通過重新分配方式獲得宅基地。

　　我國雖然禁止宅基地使用權的轉讓，但農村村民對宅基地上的房屋享有所有權，可以自由處分。按照住房一體化的規則，宅基地的使用權本身雖然不能轉讓，但可以隨著住房一起轉讓。如果村民自愿將其房屋轉讓給集體經濟組織的其他村民，則因雙方當事人的身份，轉讓可視為有效。但是，如果村民將房屋轉讓給非集體經濟組織成員或者城市居民，雙方的身份并不相同，使用宅基地的權利是具有社會福利性質的權利，不允許城市居民享有。因此，一旦城市居民購買農村宅基地上的房屋，就會侵犯集體經濟組織的合法權益。因此，對于城鎮居民購買農民住房的糾紛，法院裁定出售房屋無效。

　　在法律適用方面，由于沒有法律明確禁止城市居民購買農民宅基地上的房屋，在判決中引用法律時往往出現尷尬的情況，法官不得不援引合同法第五十二條關于合同無效的規定作出判決。

　　不過，民法通則第六條規定：“民事行為活動我們必須嚴格遵守相關法律，法律問題沒有進行規定的，應當遵守一個國家經濟政策。”就政策發展而言，城鎮社區居民企業不得購買中國農民的宅基地房屋的確有據可依。比如，1999年5月6日，國務院辦公廳在《關于進一步加強我國土地利用轉讓系統管理人員嚴禁炒賣土地的通知》第二條規定：“農民的住宅不得向城市地區居民出售，也不得批準城市以及居民占用農民社會集體土地建住宅，有關教育部門之間不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”2004年11月2日，國土資源部在《關于學生加強農業農村宅基地資源管理的意見》規定：“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村市場購買和違法建造的住宅發放土地使用證。”這種情況來看，目前主要國家的政策是明確提出反對城鎮居民消費購買農民的宅基地房屋。

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