一般而言，房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中房子被查封，屬于因賣(mài)房人的原因?qū)е路课葙I(mǎi)賣(mài)合同不能履行，合同目的不能實(shí)現(xiàn)，賣(mài)房人構(gòu)成違約。買(mǎi)房人可以依照合同的約定，解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同并要求賣(mài)房人支付違約金，包括逾期違約金（一般是日萬(wàn)分之五）和解除合同的違約金（一般是已付款或房屋總價(jià)的20%）。詳細(xì)的內(nèi)容請(qǐng)跟隨上海房產(chǎn)糾紛律師一起來(lái)了解。

　　但是，如果房子被查封并沒(méi)有影響到賣(mài)房人履行自己的合同義務(wù)（網(wǎng)簽、過(guò)戶(hù)等），則買(mǎi)房人沒(méi)有權(quán)利解除合同，并沒(méi)有法律規(guī)定或者房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定只要房子被查封，買(mǎi)房人就可以立即解除合同。如本文所附案例，房子雖被查封，但是賣(mài)房人立即采取措施解除了法院的查封，并且沒(méi)有影響房屋買(mǎi)賣(mài)交易的進(jìn)行。這樣，買(mǎi)房人就沒(méi)有權(quán)利解除合同。反之，賣(mài)房人可以要求買(mǎi)房人繼續(xù)履行合同。

　　這是合同解除權(quán)本質(zhì)的體現(xiàn)。合同解除權(quán)是一種形成權(quán)，可因一方的意思表示使法律關(guān)系發(fā)生、變更、消滅。因此，必須控制其產(chǎn)生和享有。否則現(xiàn)有的法律秩序很容易被打破，法律關(guān)系將處于一種不穩(wěn)定的狀態(tài)。此外，這也是誠(chéng)信原則（合同法的帝王原則）的體現(xiàn)。

　　案例：

　　位于上海市某房屋登記的權(quán)利人為劉某某。2014年7月25日，經(jīng)公證處公證，劉某某、潘某某委托林某某代為簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同、收取購(gòu)房定金等出售系爭(zhēng)房屋的事宜。 2014年12月18日，張某與劉某某的委托代理人林某某簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》一份，約定：張某購(gòu)買(mǎi)劉某某1-3層的房屋，房屋總價(jià)人民幣510萬(wàn)元；劉某某保證已如實(shí)陳述房屋權(quán)屬狀況、設(shè)備、裝飾情況和相關(guān)關(guān)系，張某對(duì)房屋具體狀況充分了解，自愿買(mǎi)受該房地產(chǎn)；張某未按本合同付款協(xié)議期限付款的，應(yīng)支付劉某某違約金，違約金按逾期未付款日萬(wàn)分之五計(jì)算，違約金自應(yīng)付款之第二日起算至實(shí)際付款之日止，逾期超過(guò)15天后仍未付款的，除支付15日違約金外，劉某某有權(quán)單方解除合同；劉某某單方解除合同的，應(yīng)按書(shū)面通知張某，張某承擔(dān)總價(jià)款的20%賠償金，劉某某可從張某已付款中扣除相對(duì)于違約金和賠償金部分的價(jià)款，余款返還張某；劉某某未按本合同約定的期限將房屋交付給張某，應(yīng)當(dāng)向張某支付違約金，違約金按已付款日萬(wàn)分之五計(jì)算，違約金自應(yīng)當(dāng)交付之日起至實(shí)際交付之日止，逾期超過(guò)15天后仍未交付的，除支付15日違約金外，張某有權(quán)單方解除合同；張某單方解除合同的，應(yīng)按書(shū)面通知?jiǎng)⒛衬常瑒⒛衬吵袚?dān)總價(jià)款的20%賠償金。該合同補(bǔ)充條款約定：劉某某應(yīng)于2014年12月31日前與抵押權(quán)人申請(qǐng)預(yù)約還貸，并將抵押人確定的還貸日期通知張某，雙方應(yīng)于還貸日同時(shí)前往辦理還款手續(xù)；雙方于2014年12月31日前至中介方以本合同約定的交易條件補(bǔ)簽網(wǎng)絡(luò)備案版的買(mǎi)賣(mài)合同；關(guān)于張某貸款的特別約定，張某于付清第三筆房款之日起10內(nèi)，備齊貸款資料辦理銀行貸款手續(xù)，若自張某申請(qǐng)貸款起滿(mǎn)45個(gè)工作日，張某的購(gòu)房貸款仍不足本合同約定的額度，則應(yīng)與劉某某至房地產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)前，現(xiàn)金補(bǔ)足不足部分。該合同附件三付款協(xié)議約定：張某于簽約時(shí)支付房款10萬(wàn)元，于簽訂網(wǎng)絡(luò)版買(mǎi)賣(mài)合同后并于2014年12月31日前支付房款112萬(wàn)元，于2015年3月31日前支付房款235萬(wàn)元，上述款項(xiàng)用于提前歸還劉某某尚欠抵押權(quán)人的貸款及注銷(xiāo)抵押權(quán)人對(duì)房屋上設(shè)有的抵押權(quán)；張某以購(gòu)房貸款的形式向劉某某支付房款150萬(wàn)元，該款由貸款銀行轉(zhuǎn)入劉某某賬戶(hù)；雙方辦妥房地產(chǎn)交接手續(xù)當(dāng)日，支付3萬(wàn)元。合同另對(duì)其他事宜作出約定。同日，張某與劉某某的委托代理人林某某又簽訂《補(bǔ)償協(xié)議》一份，約定，雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同約定的成交價(jià)為510萬(wàn)元，現(xiàn)張某同意就裝潢、廚衛(wèi)設(shè)施等另行補(bǔ)償劉某某38萬(wàn)元，于雙方簽訂網(wǎng)絡(luò)版買(mǎi)賣(mài)合同后于2014年12月31日前支付劉某某。上述協(xié)議簽訂后，林某某代劉某某收到張某房款10萬(wàn)元。系爭(zhēng)房屋登記的抵押權(quán)人為中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司上海市分行，登記的債權(quán)數(shù)額為352萬(wàn)元。后因涉中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司上海市分行起訴劉某某等金融借款糾紛，系爭(zhēng)房屋于2014年6月19日被上海市黃浦區(qū)人民法院財(cái)產(chǎn)保全裁定查封。同月30日，系爭(zhēng)房屋被查封。同年12月29日，上海市黃浦區(qū)人民法院裁定解除對(duì)系爭(zhēng)房屋的查封。次日，系爭(zhēng)房屋的解除查封裁定及協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)送達(dá)上海市松江區(qū)房地產(chǎn)交易中心。

　　一審認(rèn)為張某與劉某某之間就買(mǎi)賣(mài)系爭(zhēng)房屋而簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)償協(xié)議系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。從履行情況看，張某在支付了10萬(wàn)元房款后發(fā)現(xiàn)系爭(zhēng)房屋被查封而主張合同解除。一則，張某與劉某某在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，劉某某負(fù)有如實(shí)告知張某系爭(zhēng)房屋權(quán)利限制的相關(guān)義務(wù)，而張某亦應(yīng)在簽約前通過(guò)一定方式了解房屋狀況，繼而審慎訂約，故導(dǎo)致當(dāng)時(shí)雙方因查封而涉訴，雙方均有責(zé)任。二則，在張某于2014年 12月27日發(fā)現(xiàn)涉案房屋被查封后，劉某某于同月30日即采取一定措施，解除了系爭(zhēng)房屋的查封，并在次日告知了張某；而張某不僅未給予劉某某合理期限消除查封、反而徑直于房屋解封當(dāng)日訴至法院。因此，張某以系爭(zhēng)房屋被查封而無(wú)法繼續(xù)履行為由要求解除合同，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。三則，系爭(zhēng)房屋現(xiàn)不存在繼續(xù)履行的障礙，從維護(hù)合同穩(wěn)定性，促使合同有效，鼓勵(lì)、促進(jìn)交易的合同法立法目的看，雙方可結(jié)合房屋買(mǎi)賣(mài)合同的相關(guān)約定，協(xié)商后續(xù)履行事宜。綜上，張某基于系爭(zhēng)房屋被查封而要求解除合同的相關(guān)訴訟請(qǐng)求，不予支持。

　　二審法院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)，對(duì)各方當(dāng)事人均具有同等約束力。上訴人與被上訴人就系爭(zhēng)房屋所簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)償協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，亦未違反我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，原審法院認(rèn)定上述協(xié)議有效，當(dāng)屬正確。雙方均應(yīng)嚴(yán)格恪守約定，全面履行各自的合同義務(wù)。現(xiàn)雙方爭(zhēng)議在于上訴人可否以系爭(zhēng)房屋存在司法查封為由，主張解除合同。根據(jù)本案所查明的事實(shí)，雙方于2014年12月18日簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，上訴人當(dāng)日支付房款10萬(wàn)元。根據(jù)合同約定，上訴人應(yīng)于2014年12月31日支付房款112萬(wàn)元及裝修補(bǔ)償款38萬(wàn)元，雙方并于該日前簽訂網(wǎng)簽合同文本。然上訴人在支付了10萬(wàn)元房款后，即于 2014年12月27日以系爭(zhēng)房屋上存在司法查封為由，主張解除合同。但被上訴人在同月30日即采取了一定措施，將系爭(zhēng)房屋上的司法查封予以解除，并于次日將解除查封的情況告知了上訴人，而上訴人卻已于2014年12月30日向法院提起解除合同之訴。鑒于上訴人系基于系爭(zhēng)房屋被司法查封無(wú)法繼續(xù)履行為由，主張解除合同，而上訴人所稱(chēng)之司法查封實(shí)際已于上訴人提起本案訴訟之日予以解除，該日期亦早于雙方約定的網(wǎng)簽合同日。因此，只要上訴人當(dāng)時(shí)愿意履行，雙方按約定日期簽訂網(wǎng)簽合同文本，并繼續(xù)履行買(mǎi)賣(mài)合同并無(wú)障礙。上訴人以系爭(zhēng)房屋存在司法查封為由，主張合同無(wú)法履行的上訴理由，依據(jù)不足，本院不予采信。鑒于被上訴人堅(jiān)持要求繼續(xù)履行買(mǎi)賣(mài)合同，且該合同履行亦無(wú)任何障礙，故上訴人起訴要求解除合同，原審對(duì)此未予支持，當(dāng)屬正確。綜上，原審法院判決正確，本院予以維持。上訴人的上訴請(qǐng)求，本院不予支持。

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