一般而言，網(wǎng)簽合同是很規(guī)范的，房屋買賣應(yīng)當(dāng)有的合同條款基本都會(huì)有。但是，居間協(xié)議或者居間版的房屋買賣合同卻有些不規(guī)范，很多重要的合同條款沒(méi)有約定或者約定不明確。如果房屋買賣雙方對(duì)于這些沒(méi)有約定的合同條款不能達(dá)成一致，合同就不能履行，似乎應(yīng)當(dāng)“解除”，但是依據(jù)是什么呢？下面來(lái)看看上海律師的解讀。

　　一、依法補(bǔ)充或明確的可能性《合同法》第六十一條：“合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。”依據(jù)該規(guī)定，對(duì)于沒(méi)有約定或者約定不明確的，應(yīng)當(dāng)按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。在房屋買賣合同中，一般很難根據(jù)某些合同條款確定其他的合同條款（如，不能根據(jù)合同總價(jià)來(lái)確定價(jià)款支付方式、支付期限、違約責(zé)任、過(guò)戶時(shí)間、交房時(shí)間、戶口遷移問(wèn)題等）。至于交易習(xí)慣，倒是可以確定一些沒(méi)有約定或者約定不明的合同條款（比如，房屋買賣合同中沒(méi)有約定銀行放款的時(shí)間，但是一般而言，自過(guò)戶到銀行放款按照交易習(xí)慣是一個(gè)比較明確的時(shí)間，如一個(gè)月。）但是，交易習(xí)慣也不是萬(wàn)能的（如合同中沒(méi)有約定過(guò)戶時(shí)間、交房時(shí)間、逾期多久構(gòu)成根本違約、付款方式、付款期限，沒(méi)有所謂的交習(xí)慣來(lái)確定這些合同內(nèi)容）。

　　《合同法》第六十二條：“當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：（一）質(zhì)量要求不明確的，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒(méi)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。（二）價(jià)款或者報(bào)酬不明確的，按照訂立合同時(shí)履行地的市場(chǎng)價(jià)格履行；依法應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)的，按照規(guī)定履行。（三）履行地點(diǎn)不明確，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行；交付不動(dòng)產(chǎn)的，在不動(dòng)產(chǎn)所在地履行；其他標(biāo)的，在履行義務(wù)一方所在地履行。（四）履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。（五）履行方式不明確的，按照有利于實(shí)現(xiàn)合同目的的方式履行。（六）履行費(fèi)用的負(fù)擔(dān)不明確的，由履行義務(wù)一方負(fù)擔(dān)。” 根據(jù)該條規(guī)定，約定不明確的合同條款基本都可以得以確定。但是，對(duì)于沒(méi)有約定的合同條款，該條不適用。

　　《合同法》第六十三條：“執(zhí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)的，在合同約定的交付期限內(nèi)政府價(jià)格調(diào)整時(shí)，按照交付時(shí)的價(jià)格計(jì)價(jià)。逾期交付標(biāo)的物的，遇價(jià)格上漲時(shí)，按照原價(jià)格執(zhí)行；價(jià)格下降時(shí)，按照新價(jià)格執(zhí)行。逾期提取標(biāo)的物或者逾期付款的，遇價(jià)格上漲時(shí)，按照新價(jià)格執(zhí)行；價(jià)格下降時(shí)，按照原價(jià)格執(zhí)行。”在房屋買賣合同中，基本不能適用該條。

　　二、解除合同的依據(jù)首先，如果合同里有約定房屋買賣合同對(duì)部分條款沒(méi)有約定且雙方不能達(dá)成一致的，任何一方都可以解除合同。那么，合同一方自然可以解除合同。但是，合同中一般都不會(huì)約定這樣的條款。

　　上面是約定解除，那么法定“解除”的合同依據(jù)是什么呢？

　　《合同法》第94條：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。”都不符合。也就是說(shuō)，不能直接依據(jù)該條的規(guī)定來(lái)行使合同的法定解除權(quán)。

　　《合同法》第三條：“合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。”第四條：“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)。” 《合同法解釋二》第一條：“當(dāng)事人對(duì)合同是否成立存在爭(zhēng)議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。……”房屋買賣合同的重要條款沒(méi)有約定，雖然合同還是成立的。但是，這個(gè)成立的合同是一個(gè)不完備的房屋買賣合同。《合同法》第六十條：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。”對(duì)于沒(méi)有約定的合同條款，合同當(dāng)事人不能履行。《合同法》第一百一十條：“當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高；……”對(duì)于沒(méi)有約定的合同條款，即便認(rèn)為任何一方對(duì)此進(jìn)行約定是其基于誠(chéng)信原則而產(chǎn)生的附隨義務(wù)，是一種非金錢債務(wù)，但是這個(gè)非金錢債務(wù)是不適于強(qiáng)制履行的。綜上，不完備的房屋買賣合同不能履行，合同當(dāng)事人的合同目的不能實(shí)現(xiàn)。因此，應(yīng)當(dāng)參照《合同法》第94條第四項(xiàng)（當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的）和《買賣合同司法解釋》第二十五條(出賣人沒(méi)有履行或者不當(dāng)履行從給付義務(wù)，致使買受人不能實(shí)現(xiàn)合同目的，買受人主張解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第九十四條第（四）項(xiàng)的規(guī)定，予以支持。)的規(guī)定，解除合同，并且雙方互相不承擔(dān)違約責(zé)任。

　　在訴訟的角度。要求繼續(xù)履行合同的一方的訴請(qǐng)不能得到支持。因?yàn)楦鶕?jù)《合同法》第三條（合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。）和第四條（當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)。）的規(guī)定，合同是當(dāng)事人雙方自愿達(dá)成的，一方也不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)。法院也不能把自己的意志強(qiáng)加給任何一方合同當(dāng)事人，迫使當(dāng)事人非自愿地就不完備的合同達(dá)成補(bǔ)充條款。另外，對(duì)方還可以從合同的性質(zhì)進(jìn)行抗辯，如：認(rèn)為這種不完備的房屋買賣合同其實(shí)質(zhì)是預(yù)約合同，不是本約合同。這樣的話，要求繼續(xù)履行合同的訴請(qǐng)自然不應(yīng)得到支持。

　　以上就是“解除合同依據(jù)”的相關(guān)知識(shí)，希望大家能夠多多了解，如果在以后遇到合法的權(quán)益被侵犯的情況，就可以通過(guò)法律武器來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。如果您的情況比較復(fù)雜，上海律師也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢。